L'articolo di Tim Steller: Un altro piano di sviluppo di Tucson muore

Jul 11, 2023

La proprietà di sette acri all'angolo sud-ovest dei viali East Broadway e North Rosemont è vacante da anni poiché i successivi costruttori hanno rinunciato. Per ora è il territorio dei food truck, delle zucche di Halloween e degli alberi di Natale.

I cani di Sonora avevano un odore incredibile al Dany's Hot Dogs, un camion di cibo nello spazio vuoto tra Broadway e Rosemont.

Non ne ho comprato uno questa volta - era ancora martedì a metà mattinata - ma mi sono chiesto: i cani di Sonora e i tacos di carnitas, insieme alle zucche stagionali e agli alberi di Natale, sono l'uso più alto e migliore per questo sito?

Devi chiedertelo. Sono passati 18 anni da quando Walmart ha rinunciato ad aprire un mercato di quartiere nella proprietà di sette acri. Le obiezioni del vicinato hanno contribuito a distruggere quell'idea, ma non sembrano responsabili dell'ultimo flop.

Da allora tre sviluppatori hanno avviato processi di ristrutturazione della zona, eppure Tucson è riuscita a far sviluppare la proprietà chiave. L'ultimo swing and miss è avvenuto giovedì.

Un costruttore fuori città chiamato Waypoint Residential voleva costruire condomini sul sito, con 222 unità totali, e il 20 luglio ha affrontato un'udienza per la modifica della zonizzazione.

L'esaminatore della zonizzazione John Iurino ha raccomandato di respingere la modifica della zonizzazione il 3 agosto. I costruttori avevano intenzione di rivolgersi comunque al sindaco e al consiglio, notando che lo staff comunale approvava il progetto, ma poi hanno deciso che l'intero piano non poteva più funzionare finanziariamente.

I motivi, spiega Tom Warne, che rappresenta i proprietari degli immobili e ha chiesto il cambiamento di zonizzazione: l'aumento dei tassi di interesse e l'aumento dei costi di costruzione.

"Le persone sono sicuramente attratte dal sito. Ma al momento è più una questione macro", ha detto Warne. "Dovremo fare un brainstorming e vedere cosa succede alla macroeconomia."

Sarebbe facile incolpare il NIMBYismo per la continua disponibilità di posti vacanti in una bella proprietà, lungo un'arteria trafficata nel centro di Tucson. Le contestazioni del vicinato hanno avuto un ruolo nel corso degli anni, e sono proseguite con questo nuovo progetto, ma non è solo questo.

Una combinazione di sfortunate zonizzazioni di base, processi prolungati, obiezioni dei quartieri ed eventi casuali hanno impedito che qualcosa si materializzasse. Sembra anche un po' come se Tucson fosse Tucson.

Dopo il flop di Walmart nel 2005, Warne iniziò a rappresentare la famiglia Romo, proprietaria della proprietà, e si sottopose a un'attenta consultazione del vicinato per i successivi sforzi per sviluppare la proprietà.

Nel 2015 sarebbe stato un negozio di alimentari diverso - pensa Fry's o Safeway - ma dopo l'approvazione di una nuova zonizzazione, si sono ritirati. Warne sostiene che la colpa è dei cambiamenti avvenuti nel settore dei supermercati.

Poi sarebbe diventato un micro-ospedale con alcune specialità e un pronto soccorso. Il consiglio ha approvato la modifica. Poi lo sviluppatore si è ritirato.

Quest'ultimo sforzo aveva tanto senso quanto qualsiasi altra idea. Collocare appartamenti lungo un corridoio importante, con transito frequente, in un punto vicino a una varietà di datori di lavoro e attività commerciali è proprio il modo in cui funzionano le città. Per non parlare del fatto che la torre per uffici di 16 piani al 5151 E. Broadway è un angolo di gattino, e il Williams Center e altri grandi edifici per uffici si trovano nelle vicinanze.

Sei degli edifici proposti da Waypoint sarebbero stati alti fino a 46 piedi e gli altri quattro condomini sarebbero stati alti 26 piedi. L'acro all'angolo doveva essere sviluppato separatamente come vendita al dettaglio.

Nel complesso, a mio avviso, non è stato particolarmente aggressivo nel raggruppare molte unità in una proprietà nel centro della città, ma andava ben oltre ciò che la zonizzazione attuale consente.

Allo stato attuale, la parte settentrionale della proprietà è suddivisa in zone commerciali e consentirebbe solo edifici alti fino a 30 piedi; la parte meridionale è suddivisa in zone residenziali e può ospitare circa 20 unità separate, ciascuna alta fino a 25 piedi.

Il piano di Waypoint prevedeva appartamenti di fascia alta che avrebbero servito le persone che lavoravano negli uffici vicini, come Texas Instruments, e sarebbero stati recintati agli ingressi di Broadway e Rosemont.

I vicini di Rosemont West non ne furono particolarmente colpiti. Ho partecipato all’udienza sulla modifica della zona del 20 luglio, che si è tenuta da remoto, ed ero pronto ad alzare gli occhi al cielo per le loro critiche, mentre protestavano per il bisogno di alloggi. Ma la verità era che pensavo che avessero parzialmente ragione.